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關于提前還房貸需要掌握的知識 |
發布者：貝威捏合機 發布時間：2023-2-8
拿朋友舉例分析：單位交公積金，公積金賬戶利率1.5%，房貸40W利率4.9%；公積金每月上賬可以沖抵月供還有剩余。手有閑錢，銀行理財以往平均收益2.97%
貸款年限與利息：
15年，總計還款56.6W，利息16.6W
10年，總計還款50.7W，利息10.7W
8年，總計還款48.4W，利息8.4W
6年，總計還款46.2W，利息6.2W
5年，總計還款45W，利息5W
4年，總計還款44W，利息4W
目前按8年期還款，月供5000。
不考慮錢貶值及其他因數。
1、不提前還貸
優點：月供公積金沖抵，不動存款
缺點：公積金賬戶8年累計支付48.4W，利息8.4W
分析：存款40W，按理財年化3%，8年累計利息10.6W
按理財年化2.5%，8年累計利息8.7W
按理財年化2%，8年累計利息6.9W
看利息：當理財年化達到2.5%時，貸款利息和理財利息持平。
2、提前還貸
優點：現金還貸40W，節省貸款利息8.4W
缺點：需用存款沖抵，以后上賬的公積金無法提取按1.5%利率存放。
分析：公積金每月5000定投，年收益1.5%，8年后本金48W，利息3W，總計51W
是否提前還款關鍵在于理財年化利率：
若提前還貸，8年后公積金51W（無法提取）
若不提前還貸，本金40W理財利率3.0%，8年后現金50.6W
理財利率2.5%，8年后現金48.7W
看余額：如不考慮公積金不能流通，理財年化3.0% 8年后資產持平。
故公積金沖抵房貸用戶，不建議提前還款！
非公積金沖抵房貸用戶，理財收益在2.5%以下，則建議提前還款！
這里有個關鍵信息，也大大家很容易誤解的地方，就是理財利率并不是直接和貸款利率對比，需要換算，如上所述，40W貸款利率4.9%和理財利率2.5%最終利息是一樣的，存款利息是在40W的基礎上利滾利，而房貸利息是在40W（本金）的基礎上越還越少，故利率不能直接對比，詳情如下圖，斜率即可表示利率。更多貝威捏合機信息請點擊http://www.ntbw168.com |
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